Publication / Bouwrecht

De lessen van tien jaar rechtszaken

De lessen van tien jaar rechtszaken

5-02-2013

In september 2012 vierde SMS advocaten haar 10-jarig jubileum. Het kantoor in Mahaai heeft zich onder meer gespecialiseerd op het gebied van bouwrecht. Met de advocaten André Small en Johanneke Schelling kijken we terug op tien jaar bouwrecht. “De meeste rechtszaken gaan over geld, de afwerkingen en meer- of minderwerk.” André Small is een van de advocaten die tien jaar geleden SMS oprichtte. Binnen het kantoor zijn hij en mr Johanneke Schelling de advocaten die zich toeleggen op het gebied van bouwrecht. Met André en Johanneke blikken we terug naar de afgelopen tien jaar. Al 10 jaar lang zijn jullie betrokken bij rechtszaken over bouwkwesties.

Waar gingen de zaken zoal over?
André Small: “Ze gaan eigenlijk steeds over dezelfde dingen: betalingen, de afwerkingen en meer- of minderwerk. Vaak zijn dat problemen die ontstaan tijdens de afronding en oplevering”.

Wat waren de meest voorkomende problemen?
Johanneke: “Er zijn vooral veel problemen geweest met voorschotten en aanbetalingen. Het meest schrijnende geval was een dame die een huis liet bouwen van drie ton. Een groot deel daarvan had ze zelf bij elkaar gespaard. Haar aannemer wilde pas beginnen als ze een ton vooruit zou betalen; daar gebruikte ze haar spaargeld voor. Toen het halverwege de bouw ging regenen, begon het huis te verzakken en stortte daarna helemaal in. De aannemer en haar spaargeld bleken vervolgens verdwenen. Regel 1 is daarom: betaal nooit, nooit, nooit zomaar vooruit. Als de aannemer wil dat jij de bouwmaterialen betaald, ga dan mee om deze zelf te voldoen. Of schrijf een cheque op naam van de leverancier. Betaal nooit iets zonder bonnen en zorg dat je altijd geld vrijhoudt om deskundigen in te huren als er toch problemen ontstaan.”

Waar gaat het nog meer mis?
André: “Er wordt bijvoorbeeld vaak te gemakkelijk omgegaan met de keuze voor een aannemer, ontwerper of projectbegeleider. Soms laat een opdrachtgever zich leiden door een mooi verhaal of een onwaarschijnlijke prijs. De les hier is dat je veel zorg moet besteden aan de keuze van de mensen die je bij de uitvoering betrekt. Kijk of de aannemer aangesloten is bij de aannemersvereniging. Vraag referenties bij hem op en trek deze ook echt na. Vraag de aannemer naar zijn plan van aanpak, vraag wat hij zelf gaat doen en wat hij door onderaannemers laat uitvoeren en door wie. Daarmee krijg je al een idee of het een professioneel bedrijf is ”.

Waaraan kun je zien dat het niet goed zit?
Johanneke: “Het zit vaak in kleine dingen. Als een aannemer geen personeel heeft, geen eigen machines, geen bedrijfspand en geen auto’s... als hij alleen wil beginnen wanneer jij een voorschot betaalt... dan voel je al dat het niet helemaal goed zit.

André:  “Er zijn charlatans in de bouw die met een mooi verhaal geld lospraten. En denk niet dat het jou niet kan gebeuren. De afgelopen tien jaar hebben we hier gezien dat het iedereen kan overkomen. Van hoog tot laag, van arm tot rijk.”

Zijn de opdrachtgevers wel altijd lieverdjes?
Johanneke: “O nee, aannemers en andere partijen die bij de bouw betrokken zijn worden evengoed bedonderd en zijn soms ook te goedgelovig. We hebben een aannemer als client gehad met een opdrachtgever die maar niet betaalde. Die had daar steeds een prachtig verhaal bij... dat hij aandelen moest verkopen maar moest wachten tot de koers gunstig was en dergelijke. En dat hij de aannemer extra zou betalen als deze zou doorbouwen. Of de opdrachtgever die in zijn huis een wijnrek liet timmeren. Toen het klaar was heeft hij geteld dat het aantal gebruikte spijkers niet klopte met de tekening. Daarop vroeg hij op hoge toon korting”

Ontstaan veel rechtszaken vanuit principes en trots?
Johanneke: “O ja. Dan vindt een van de partijen dat hij gelijk heeft en wil dat door de rechtbank bevestigd zien. We hebben hier wel eens mensen die een huis laten bouwen van drie ton en naar de rechter willen met een geschil over 8.000 gulden… Gewoon om hun gelijk te halen.”  André: “Terwijl het in die gevallen echt verstandiger is om een regeling te treffen en de strijdbijl te begraven. Maar dat is lastig als het een principekwestie wordt. Principes kosten altijd geld.”

In de VS en Europa worden geschillen vaak opgelost met mediation. Hoe zit dat hier?
André: “Bij mediation gaan de partijen om tafel zitten met een onafhankelijke bemiddelaar, een soort referee (meestal een advocaat, red). Het doel is om samen een oplossing te bereiken. Maar op Curacao werkt dat nog niet echt. Mediation is voor veel mensen nog een onbekend gebied en willen ze ‘hun gelijk halen’ bij de rechter. “

Johanneke: “Soms is een client ten onrechte overtuigd van ‘zijn gelijk’ en moeten wij hem vertellen dat hij het bij het verkeerde eind heeft. Dat is weleens lastig. Soms denken ze het beter te weten en willen ze perse naar de rechter.”

Zeggen jullie wel eens ‘nee’ tegen een zaak?
André: “Natuurlijk. Bijvoorbeeld als we geen geloof hebben in het verhaal van de client. Of als een zaak echt kansloos is.” Johanneke: “Het ergste vind ik als een cliënt zaken voor ons achter houdt die tijdens de zitting ineens naar voren komen. Ik heb wel eens in de rechtbank gestaan met het gevoel van: waar is dat gat hier, dan kan ik er even in wegzakken…

Is er veel veranderd in tien jaar?
Johanneke: “Sinds begin dit jaar is er nieuw bouwrecht van toepassing dat een aantal problemen oplost. Zo is nu wettelijk geregeld dat een aannemer in bepaalde gevallen geen voorschot meer mag vragen. Ook is de overheid via de ROP (voorheen DROV, red) veel meer gaan controleren en handhaven. De wildgroei is een stuk teruggedrongen.”

André: “Je ziet ook dat het aantal rechtszaken in tien jaar tijd niet schrikbarend is toegenomen, ondanks dat de economie is gegroeid.“

Hoe wonen jullie zelf?
Johanneke: “ Ik heb net een huis gebouwd waar al mijn spaargeld in zit. De inrichting is daardoor  nog vrij basic. Ik heb een bank, een TV en wat schilderijen. Sommige meubels heb ik zelf gemaakt. In de badkamer heb ik met hulp twee kastjes gemaakt met een hardstenen blad waar ik zelf poten onder heb getimmerd. Technisch zul je er wel om moeten lachen, maar ik ben er wel trots op. Mijn plan is om volgend jaar meer werk te gaan maken van de inrichting.”

André: “ Als ik eerlijk ben... dat houd ik graag privé”

Is het leuk werk, advocaat in de bouw?
André: “Ik vind het vooral leuk als het me lukt om het spanningsveld weg te nemen tussen partijen die het gevecht willen aangaan. Dat ze tot het inzicht komen dat ze het beiden anders bedoelen, dat ze een goede oplossing vinden en daarna weer gaan samenwerken.“

Johanneke: “Ik vind het nog steeds leuk als er gechoqueerde reacties komen van mannen die het vreemd vinden dat een vrouw zich met bouwrecht bezig houdt. De bouwwereld is nog altijd een mannenwereld.”

Bouwrecht Publications

Read more publications