Publication / Handelsrecht

"Bemiddeling, partijbedoeling en courtagekosten"

Author:
6-05-2017

Het verkopen van een huis is geen alledaagse bezigheid. Moeten we nu zelf een bord in de tuin plaatsen met de tekst “for sale by owner”, een advertentie op Marktplaats, Facebook of toch maar wel die kundige makelaar inschakelen? Voordat een makelaar overgaat tot het verrichten van zijn diensten wordt u dikwijls geconfronteerd met het tekenen van een bemiddelingsovereenkomst. Het wettelijk uitgangspunt is dat de makelaar recht heeft op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen een derde en de opdrachtgever tot stand is gekomen. Van de verschuldigdheid van courtagekosten kan al sprake zijn vanaf de totstandkoming van een voorlopige koopovereenkomst. Daarbij dient mede in ogenschouw te worden genomen wat partijen voor ogen hebben bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst. 

Verschuldigdheid courtagekosten ter rechterlijke beoordeling 
Recentelijk heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba zich uitgelaten over de vraag of de niet-uitvoering van een voorlopige koopovereenkomst aan de verkoper diende te worden toegerekend, zodat de verkoper alsnog gehouden was om courtagekosten aan de makelaar te betalen [ECLI:NL:OGHACMB:2017:14].

In deze zaak ging het om de verkoop van een woning die als gevolg van een echtscheiding tot de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap van de verkoper en zijn voormalig echtgenote toebehoorde. De verkoper  tekende een bemiddelingsovereenkomst met de makelaar, waardoor hij zich verbond aan de verplichting tot betaling van courtagekosten indien de koop door nalatigheid of onwilligheid van de verkoper niet door zou gaan of de verkoop door elke andere reden door de verkoper zou worden gestopt. Nadat door bemiddeling een voorlopige koopovereenkomst tot stand was gekomen, verleende de voormalig echtgenote van de verkoper geen medewerking aan de verkoop, nu zij het niet eens was met de hoogte van de koopprijs. De makelaar vorderde courtagekosten omdat hij meende dat de omstandigheid dat de verkoop van de woning niet door was gegaan, voor rekening van de verkoper kwam. De verkoper verweerde zich door onder meer aan te voeren dat de voormalig echtgenote, tevens mede-eigenaar van de woning, de voorlopige koopovereenkomst niet had ondertekend.

Partijbedoeling als maatstaf 
Het Gerecht in Eerste Aanleg van Curaçao wees de vordering van de makelaar toe en veroordeelde de verkoper tot betaling van de courtagekosten. De verkoper kon zich niet vinden in de uitspraak van het Gerecht en legde de zaak voor aan het Hof. Het Hof oordeelde in deze zaak dat gelet op de standpunten van partijen niet slechts de taalkundige uitleg ten aanzien van de verplichting om courtagekosten te betalen van belang is, maar ook de bedoeling die partijen in de gegeven omstandigheden voor ogen hadden en de verwachtingen die zij over en weer van elkaar mochten hebben. Bij de beoordeling van de partijbedoeling trok de makelaar in hoger beroep aan het kortste eind. Het Hof overwoog dat ‘van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij bekend is met het feit dat een deelgenoot, zonder volmacht daartoe van de overige deelgenoten, niet over een woning kan beschikken, laat staan een geldige koopovereenkomst tot stand kan brengen’. De omstandigheid dat de voormalig echtgenote heeft meegewerkt aan de bezichtiging van de woning kan niet als volmacht voor verkoop van de woning worden beschouwd. Van de makelaar mocht eveneens worden verwacht dat zij was nagegaan of de voormalig echtgenote akkoord was met de verkoopvoorwaarden. De weigering van de voormalig echtgenote de woning te verkopen onder de bedongen verkoopvoorwaarden, was naar het oordeel van het Hof geen omstandigheid die voor rekening en risico van de verkoper kwam. Courtagekosten waren dan ook niet verschuldigd.

De verschuldigdheid van courtagekosten kan mede afhangen van wat partijen onder de gegeven omstandigheden hebben bedoeld. Voorafgaande aan het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst kan het raadplegen van een jurist u de nodige kosten en ongewenste geschillen besparen.